La
reserva inmobiliaria es un tipo de contrato que se establece entre un
interesado en adquirir un inmueble (oferente/comprador) y el agente
inmobiliario que lo representa al propietario del inmueble. Es una
modalidad contractual atipica, ya que no esta tipificado en el Código
Civil y un es contrato innominado. No existe una forma predeterminada
para su realización, salvo la exigencia de que esten firmados y
realizados en doble ejemplar. De este modo el agente inmobiliario junto
con la parte interesada incorporan los elementos que consideran
necesarios para la realización de la reserva. Estos elementos una vez
escritos en la reserva y aceptados por las partes mediante su firma (que
es la manifestación de su voluntad) deben ser respetados como la ley
misma.
Al
momento de interpretar la reserva hay que hacerlo en referencia a lo
que se quiso estipular en cada caso. En primer lugar ver la voluntad de
las partes y su verdadera intencion ya que es un contrato nacido de la
autonomia de la voluntad, enmarcada por la buena fe y con las
limitaciones que le imponen la moral, las buenas costumbres y el orden
público.
el sentido fundamental de la reserva es el de un contrato en el que se entrega una suma de dinero, generalmente de escaso monto (en relación al precio que se pagará finalmente por el inmueble), a fin de obtener por un plazo breve que se retire de la venta el inmueble, lapso durante el cual no se concretara la operación con otro interesado permitiendo a los firmantes del documento ajustar los detalles de la venta y realizar las averiguaciones para finiquitarla.
En este sentido la reserva esta subordinada a la celebración del posterior boleto de compraventa y en caso de no aceptación por parte del propietario la reserva de venta caduca automáticamente. Funciona como una condición suspensiva y la no realización del boleto de compraventa se considera como si la obligación nunca hubiera existido. Por lo que tiene efecto retroactivo y la reserva se devuelve al oferente sin quitas ni agregados.
el sentido fundamental de la reserva es el de un contrato en el que se entrega una suma de dinero, generalmente de escaso monto (en relación al precio que se pagará finalmente por el inmueble), a fin de obtener por un plazo breve que se retire de la venta el inmueble, lapso durante el cual no se concretara la operación con otro interesado permitiendo a los firmantes del documento ajustar los detalles de la venta y realizar las averiguaciones para finiquitarla.
En este sentido la reserva esta subordinada a la celebración del posterior boleto de compraventa y en caso de no aceptación por parte del propietario la reserva de venta caduca automáticamente. Funciona como una condición suspensiva y la no realización del boleto de compraventa se considera como si la obligación nunca hubiera existido. Por lo que tiene efecto retroactivo y la reserva se devuelve al oferente sin quitas ni agregados.
¿Qué debe figurar principalmente en la reserva?Los datos completos del oferente.
la Reserva siempre se realiza ad-referendum de la aceptación y conformidad del propietario, así como del título de propiedad (del inmueble) e inhibiciones (del propietario), de esta forma el reservante podrá hacer revisar la documentación por su escribano de confianza y si este objeta la misma podrá reclamar la devolución del importe de la reserva.
el precio que el oferente / comprador desea pagar por el inmueble, el plazo para la realización del Boleto de Compra Venta y / o de la Escritura, quién va a ser el escribano interviniente, cómo serán soportados los gastos de escritura, y cuánto le va a cobrar de honorarios la inmobiliaria.
la Reserva siempre se realiza ad-referendum de la aceptación y conformidad del propietario, así como del título de propiedad (del inmueble) e inhibiciones (del propietario), de esta forma el reservante podrá hacer revisar la documentación por su escribano de confianza y si este objeta la misma podrá reclamar la devolución del importe de la reserva.
el precio que el oferente / comprador desea pagar por el inmueble, el plazo para la realización del Boleto de Compra Venta y / o de la Escritura, quién va a ser el escribano interviniente, cómo serán soportados los gastos de escritura, y cuánto le va a cobrar de honorarios la inmobiliaria.
El
paso siguiente es el refuerzo de la reserva (que deberá llegar al 5%
del valor de la propiedad), la entrega de la documentación del inmueble
para ser analizada por el escribano del reservante para que el mismo
autorice la firma del Boleto de Compra Venta, dentro del plazo de los
días que figuran en la misma reserva.
La
parte compradora paga, a cuenta de precio, normalmente el 30% del total
del precio de venta. No obstante, este porcentaje puede ser distinto,
de común acuerdo entre las partes.
Es
un certificado emitido por el Registro de la Propiedad Inmueble, donde
consta dirección, número de matrícula, quiénes fueron sus dueños, quién
es el dueño hoy y si tiene algún gravamen (hipoteca, embargo, usufructo,
bien de familia).
¿Qué es un informe de inhibición?
Es un certificado emitido por el Registro de la Propiedad Inmueble, donde consta si una persona está inhibida de vender sus bienes.
¿Cuándo se realiza la posesión de la propiedad?
La misma deberá entregarse en el acto de la Escritura traslativa de dominio y posesión salvo pacto en contrario entre las partes.
¿Qué es un informe de inhibición?
Es un certificado emitido por el Registro de la Propiedad Inmueble, donde consta si una persona está inhibida de vender sus bienes.
¿Cuándo se realiza la posesión de la propiedad?
La misma deberá entregarse en el acto de la Escritura traslativa de dominio y posesión salvo pacto en contrario entre las partes.
De acuerdo a lo convenido, se otorgará la escritura de compraventa por medio de la cual se perfecciona la operación.
¿Qué tiempo transcurre entre el boleto de compra-venta y la escritura?
No existe un tiempo estipulado, el mismo se pacta libremente entre las partes. Lo más usual es que sea de unos 30 a 45 días.
¿Qué pasa si alguna de las partes no se presenta a firmar el boleto de compra-venta?
En caso de que el comprador no se presentara a firmar el boleto de compra-venta dentro del plazo de validez de la oferta, el comprador perderá la suma de la reserva, a favor del vendedor.
Si fuese el vendedor quien no se presentara a firmar el boleto de compra-venta, luego de prestada su conformidad, deberá reintegrar la suma que recibió, mas otro tanto igual dentro de las 48 horas, en concepto de total y única indemnización contractualmente pactada.
¿Quién designa al escribano?
En el caso de venta al contado, el escribano lo designa el comprador. Si la compra se realizara por crédito bancario el mismo es designado por la entidad bancaria interviniente. Si la operación se realizara por hipoteca privada el escribano es designado por el acreedor-vendedor. Si el inmueble es a estrenar, el escribano es designado por la vendedora. Los gastos de escrituración correspondientes son asumidos por las partes de acuerdo a la legislación vigente y los usos y costumbres notariales.
¿Se puede designar un escribano de una jurisdicción distinta a la de la ubicación del bien?
Es posible, los escribanos son nacionales y pueden realizar operaciones en todo el país. Lo importante es donde se realiza la venta y no donde se ubica el bien objeto de la misma.
Una escritura pública es un documento público en el que se hace constar ante notario público un determinado hecho o un derecho autorizado por dicho fedatario público, que firma con el otorgante u otorgantes, dando fe sobre la capacidad jurídica y de la fecha en que se realizó. La escritura pública es un instrumento notarial que contiene una o más declaraciones de las personas que intervienen en un acto o contrato, emitidas ante el notario que lo complementa con los requisitos legales propios y específicos de cada acto, para su incorporación al protocolo y para que pueda inscribirse en los registros públicos correspondientes.
Son muchos los contratos que deben formalizarse mediante escritura pública para tener validez legal, pero entre los más importantes se encuentran todos los actos y contratos de disposición, entre los que contamos la escritura traslativa de dominio y posesión de un bien inmueble, la constitución de sociedades civiles y mercantiles. Para el otorgamiento de la escritura pública, las partes interesadas deben estar presentes o debidamente representadas y es otorgada por el escribano público que da fe (de ahí fedatario) del acto que se celebra.
¿Cuál es la tarea que realiza un escribano en una escritura traslativa de dominio y posesión?El escribano asiste y asesora a las partes. Verifica los antecedentes mediante un escribano referencista quien verifica todas las operaciones realizadas con el inmueble en los últimos 20 años comprobando que las mismas carecen de vicios y sean auténticas.
¿Qué pasa si la propiedad adeuda impuestos?
El escribano es un agente de retención, por lo que verifica la existencia de deuda (impuestos municipales, deudas de expensas, etc.) y en el caso de existir retendrá los importes necesarios para cancelarla.
¿Qué tiempo transcurre entre el boleto de compra-venta y la escritura?
No existe un tiempo estipulado, el mismo se pacta libremente entre las partes. Lo más usual es que sea de unos 30 a 45 días.
¿Qué pasa si alguna de las partes no se presenta a firmar el boleto de compra-venta?
En caso de que el comprador no se presentara a firmar el boleto de compra-venta dentro del plazo de validez de la oferta, el comprador perderá la suma de la reserva, a favor del vendedor.
Si fuese el vendedor quien no se presentara a firmar el boleto de compra-venta, luego de prestada su conformidad, deberá reintegrar la suma que recibió, mas otro tanto igual dentro de las 48 horas, en concepto de total y única indemnización contractualmente pactada.
¿Quién designa al escribano?
En el caso de venta al contado, el escribano lo designa el comprador. Si la compra se realizara por crédito bancario el mismo es designado por la entidad bancaria interviniente. Si la operación se realizara por hipoteca privada el escribano es designado por el acreedor-vendedor. Si el inmueble es a estrenar, el escribano es designado por la vendedora. Los gastos de escrituración correspondientes son asumidos por las partes de acuerdo a la legislación vigente y los usos y costumbres notariales.
¿Se puede designar un escribano de una jurisdicción distinta a la de la ubicación del bien?
Es posible, los escribanos son nacionales y pueden realizar operaciones en todo el país. Lo importante es donde se realiza la venta y no donde se ubica el bien objeto de la misma.
Una escritura pública es un documento público en el que se hace constar ante notario público un determinado hecho o un derecho autorizado por dicho fedatario público, que firma con el otorgante u otorgantes, dando fe sobre la capacidad jurídica y de la fecha en que se realizó. La escritura pública es un instrumento notarial que contiene una o más declaraciones de las personas que intervienen en un acto o contrato, emitidas ante el notario que lo complementa con los requisitos legales propios y específicos de cada acto, para su incorporación al protocolo y para que pueda inscribirse en los registros públicos correspondientes.
Son muchos los contratos que deben formalizarse mediante escritura pública para tener validez legal, pero entre los más importantes se encuentran todos los actos y contratos de disposición, entre los que contamos la escritura traslativa de dominio y posesión de un bien inmueble, la constitución de sociedades civiles y mercantiles. Para el otorgamiento de la escritura pública, las partes interesadas deben estar presentes o debidamente representadas y es otorgada por el escribano público que da fe (de ahí fedatario) del acto que se celebra.
¿Cuál es la tarea que realiza un escribano en una escritura traslativa de dominio y posesión?El escribano asiste y asesora a las partes. Verifica los antecedentes mediante un escribano referencista quien verifica todas las operaciones realizadas con el inmueble en los últimos 20 años comprobando que las mismas carecen de vicios y sean auténticas.
¿Qué pasa si la propiedad adeuda impuestos?
El escribano es un agente de retención, por lo que verifica la existencia de deuda (impuestos municipales, deudas de expensas, etc.) y en el caso de existir retendrá los importes necesarios para cancelarla.
